Vender una casa con hipoteca es una situación habitual en el mercado inmobiliario actual. Con la información correcta, el proceso puede ser más sencillo de lo que parece. En este artículo, te explicaremos los pasos a seguir para vender una casa con hipoteca, los requisitos legales y cómo vender una casa con hipoteca para adquirir otra. Además, incluimos ejemplos prácticos para que entiendas cada escenario y puedas sentirte identificado.
¿Se puede vender una casa con hipoteca?
Sí, vender una casa con hipoteca es un proceso legal y bastante común. De hecho, según los datos del Banco de España, el 65% de las viviendas compradas en los últimos 10 años tienen algún tipo de crédito hipotecario. Por lo tanto, es importante entender que al vender una casa con hipoteca, la deuda pendiente debe cancelarse, ya sea con el dinero de la venta o mediante otros mecanismos. Puedes obtener más detalles sobre este proceso en este enlace.
Pasos a seguir para vender una casa con hipoteca
1. Consulta a tu banco tu deuda pendiente
El primer paso es saber cuánto dinero debes de la hipoteca. Puedes ver el capital pendiente en tu ultimo recibo de préstamo pagado o contactar con tu banco. Para el día en el que se efectué la venta en notaria necesitaras aportar un certificado de deuda pendiente a esa fecha. Hablaremos de ello más adelante. Por ejemplo, si compraste una casa por 300.000 € hace 7 años y te quedan 150.000 € por pagar, este es el importe que tendrás que liquidar en la venta para liberar el inmueble de cargas.
Calcula los gastos de cancelación anticipada
Al vender una casa con hipoteca, los bancos pueden aplicar una comisión por cancelación anticipada. Esta es un porcentaje sobre el capital pendiente y depende tanto de las condiciones pactadas en el momento de su contratación como de los límites máximos que establece la ley en función de la antigüedad del préstamo.
2. Los importes que las entidades podrán cobrar en concepto de compensación por desistimiento no podrán ser superiores tal y como indica la Ley:
- Al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida de la operación. Es decir, si cancelas una hipoteca con un capital pendiente de 200.000, la comisión seria como máximo de1000€
- Al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, si la amortización se produce en un momento posterior al año 5
Puedes consultar estos límites máximos en el Banco de España y las condiciones específicas de tu hipoteca, en tu escritura de hipoteca o en tu entidad.
3. Negocia con el comprador y ajusta el precio
Si la venta de tu vivienda es por 250.000 € y aún debes 150.000 € al banco, parte de esa cantidad se utilizará para cancelar la hipoteca. Esto significa que, en este ejemplo, te quedarán 100.000 € (menos gastos) como ganancia neta. Es importante que tanto el comprador como el notario estén al tanto de esta situación para ajustar los medios de pago en el momento de la venta
4. Formaliza la venta ante notario
Una vez encuentres un comprador, el notario será quien gestione el traspaso de la propiedad. Si tienes hipoteca, parte del precio de venta se destinará a cancelar el crédito hipotecario directamente. Una vez que hayas acordado la venta, se lleva a cabo la firma ante notario. En esta instancia, una parte del dinero de la venta irá directamente a saldar la hipoteca. Imagina que has vendido la casa por 250.000 €, pero debes 150.000 € de la hipoteca. El comprador entregará esa cantidad al banco, y tú recibirás el resto descontado gastos de cancelación registral y de amortización anticipada.
5. Cancelación registral de la hipoteca
Es importante que la hipoteca se cancele en el Registro de la Propiedad para que no aparezca en los registros públicos. Esto se realiza mediante una escritura de cancelación que se firma ante notario y luego se inscribe en el registro. Si no lo haces, la hipoteca seguirá figurando en los registros públicos. Es por ello que el comprador ( especialmente si compra con Hipoteca ) te retendrá el importe de la cancelación registral para que la gestoría del nuevo banco hipotecante, realice este trámite
Ejemplo práctico
Pongamos el ejemplo de Marta y Javier, que quieren vender su casa en Madrid por 300.000€. Compraron la casa hace 10 años por 280.000 € y aún deben 120.000 € de la hipoteca. Su banco les cobra una comisión de cancelación anticipada del 0.25%, lo que supone un gasto extra de 300€.
- Precio de venta: 300.000 €
- Hipoteca pendiente: 120.000 €
- Comisión de cancelación: 300 €
- Total neto que reciben: 179.700 €
En este caso, tras cancelar la hipoteca y cubrir la comisión, Marta y Javier dispondrán de 179.700€, a lo que habrá que minorar el coste de la cancelación registral de la hipoteca de Marta y Javier
Requisitos para vender una casa con crédito hipotecario
Para vender una casa con hipoteca, se deben cumplir ciertos requisitos legales:
- Certificado de deuda pendiente: Emitido por tu banco, este documento especifica el importe que aún debes a fecha de venta de la vivienda. Es decir, debe calcular el importe exacto , teniendo en cuenta el interés diario hasta el día de la notaría. Normalmente el Banco tarda 1 o 2 semanas en emitir este certificado con lo que es importante que lo solicites tan pronto sepas la fecha a la que acudirás a notaría para hacer la transacción
- Comisiones: Como mencionamos antes, debes pagar las comisiones por cancelación anticipada si las hubiera, así como los gastos notariales y registrales.
- Escritura de cancelación: Tras la venta, necesitarás firmar la escritura de cancelación de la hipoteca ante notario.
Vender una casa con hipoteca para comprar otra
Es muy habitual vender una vivienda que aún tiene algo de hipoteca para comprar otra, es lo que nosotros llamamos cliente de reposición. Este perfil de cliente suele ser bastante exigente a la hora de elegir las características de su nueva propiedad, lo cual hace aún más difícil casar las dos operaciones ( la venta de su casa y la compra de la nueva ) en el tiempo para evitar dobles mudanzas o sobrecostes de alquileres…
Existen algunas soluciones que desde el departamento financiero de REMAX podemos aportar a nuestros clientes, pero conviene analizar caso por caso ya que son situaciones excepcionales
Por ejemplo, si vendes tu casa por 300.000 y aún le queda una hipoteca de 50.000, pero quieres comprar una casa de 400.000 y no tienes liquidez para aportar el 20% de entrada más los gastos que te va a pedir el banco para financiar tu nuevo hogar, es posible obtener una financiación por el 100% del precio de la casa que compras más los gastos pagando una cuota reducida durante los dos primeros años para que puedas vender tranquilamente.
Algunos bancos te permiten ampliar tu hipoteca actual para hacer frente al pago de una nueva propiedad, pero de nuevo son situaciones excepcionales que habría que mirar de manera personalizada ya que no son soluciones que puedas encontrar fácilmente en el mercado
Conclusión
Vender una casa con hipoteca puede parecer complicado, pero siguiendo los pasos adecuados y conociendo los requisitos y opciones disponibles, el proceso se simplifica. Ya sea que estés buscando comprar otra vivienda o simplemente vender, es esencial que te informes bien y consultes con tu entidad bancaria para asegurarte de que todo el proceso se desarrolle sin problemas.¡Tu agente inmobiliario REMAX puede asesorarte en este proceso!
